• 開發商逾期辦證 業主可依法維權
    • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2021-01-22  /  瀏覽:616 次  /  

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       隨著我國社會經濟的不斷發展,人民的生活水平也在穩步提高。購買一套屬于自己的房子,這是大多數人的夢想,如今這個夢想,人們也基本上能夠通過自己的努力把它變成現實。可是,當購買一套商品房后,發現開發商遲遲不給辦證,這個時候,擁有新房的喜悅,難免也會因為遲遲拿不到房本而大打折扣了。那么,當出現開發商逾期辦證的情形后,業主又該如何維護自己的權益呢?



    案情簡介

    2016年2月22日,張三、肖四與泰和縣某置業有限公司簽訂了《商品房買賣合同》,合同對雙方權利、義務進行了約定,其中第八條:出賣人應當在2017年6月30日前依照……將商品房交付買受人使用;第十五條:出賣人應當在商品交付使用后180日內,將辦理權屬(包括契稅證、房屋所有權證和土地使用權證)登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,……買受人不退房,出賣人按已付房價款的3%向買受人支付違約金。該《商品房買賣合同》的附件四為“合同補充協議”,協議的第七條為“對合同第十五條的補充約定”,內容為:“1、買受人委托出賣人辦理產權手續,出賣人盡量按照雙方約定日期辦理產權登記,但是出賣人不承擔該無償委托行為的逾期責任……;3、在合同約定的房屋交付期限屆滿前,買受人須……支付應由買受人承擔的物業維修基金和辦理房屋權屬轉移登記所需的各種稅、費并提供全部代辦資料。在上述期限內,如買受人……未及時付清政府規定的稅費、專項維修基金、辦證手續費、登記費以及應當由買受人交納的其他費用、未及時按約定時間前來辦理交房手續、未及時提供辦理登記所需的全部手續、資料等,出賣人均有權拒絕為買受人辦理產權轉移登記的相關手續,由此產生的一切后果均由買受人承擔,同時出賣人辦理權屬登記的時間順延且不承擔任何違約責任;4、因政策及政府主管部門原因、工作程序,造成不能如期接收出賣人所報送的資料和辦結產權登記相關手續的,出賣人不承擔任何責任……;5、辦理分戶房屋所有權證的時間,從買受人向出賣人繳納完畢專項維修基金及相關稅費,提交完備的辦理房屋所有權證所需資料及辦理完畢相關手續之日起計算,如因買受人原因或不可抗力使產權登記手續超過合同第十五條約定期限延遲辦理的,出賣人不承擔違約責任……”等等。

    合同簽訂后,張三、肖四按照合同約定付清了全部購房款。2017年6月,泰和縣某置業有限公司按照合同約定將上述商品房交付張三、肖四,同期張三、肖四將該商品房租賃給泰和縣某置業有限公司關聯企業某國際酒店作為酒店公寓進行經營,并由某國際酒店每年向張三、肖四支付租金。


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    2019年1月3日,張三、肖四經泰和縣某置業有限公司通知到泰和縣某置業有限公司處辦理了契稅、公共維修基金、產權登記費等辦證費用的代收代繳事宜,泰和縣某置業有限公司直接在某國際酒店應向張三、肖四支付的租金內扣除了上述相關費用后,向張三、肖四出具了《泰鑫14#酒店公寓稅費收款單》。

    2020年5月6日,泰和縣不動產登記局才對上述商品房頒發了不動產權證書。泰和縣某置業有限公司逾期辦證,已構成違約,張三、肖四為維護自身合法權益,遂訴至法院,要求判令泰和縣某置業有限公司賠償其逾期辦證違約金。



    法院觀點


    法院認為,張三肖四泰和縣某置業有限公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》,系雙方真實意思表示,合法有效,受法律保護,雙方均應按約履行。《商品房買賣合同》中明確約定了張三肖四購買的商品房為預售商品房,故本案案由應變更為商品房預售合同糾紛。

    張三肖四泰和縣某置業有限公司在《商品房買賣合同》中僅約定出賣人向產權登記機關報備權屬登記資料的時間是商品房交付使用后180日內,雙方未明確約定辦理或取得不動產權證書的具體期限。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款及《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條的規定,預售商品房辦理權屬登記的期限為商品房交付使用之日起90日,但該期限明顯短于雙方在《商品房買賣合同》中約定的權屬登記資料報備期限180天。結合法律規定及當事人約定,可以認定泰和縣某置業有限公司張三肖四代辦權屬登記的期限為商品房交付使用后180日內。


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    本案泰和縣某置業有限公司張三肖四交付商品房的時間是2017年6月,向張三肖四代收代繳契稅、公共維修基金、產權登記費等辦證費用的時間是2019年1月3日,期間相距約18個月;泰和縣不動產登記局為張三肖四所購買商品房頒發不動產權證書的時間是2020年5月6日,距離泰和縣某置業有限公司交付商品房的時間約36個月,均遠遠超過商品房辦理權屬登記的法定期限和雙方約定期限,明顯存在逾期。

    泰和縣某置業有限公司提出張三肖四不能如期獲得不動產權證書系因張三肖四未及時繳交契稅、公共維修基金、產權登記費等辦證費用以及受當地政策影響、政府主管部門辦證程序諸多限制等因素造成,但泰和縣某置業有限公司所提交的證據難以證實其抗辯理由,不予采信。

    泰和縣某置業有限公司作為商品房開發銷售商,為張三肖四等購房人代辦商品房權屬登記事宜系其法定義務,不得拒絕。本案《商品房買賣合同》附件四“合同補充協議”系泰和縣某置業有限公司提供的格式合同,該協議第七條約定的免除泰和縣某置業有限公司逾期辦證責任的內容,有違背公平原則,損害了張三肖四的利益,應認定條款無效。

    張三肖四泰和縣某置業有限公司在《商品房買賣合同》中約定逾期辦證的違約金按已付房價款的3%計算,該約定系雙方當事人意思的一致表示,沒有違反法律規定。張三肖四2017年6月收到商品房后立即租賃并獲得租金,逾期辦證并未對張三肖四造成直接損失,且張三肖四已收到不動產權證書,相關權屬已得到確認。張三肖四以合同約定違約金數額極低為由要求調整,于法無據,亦有違誠信公平,不予支持。

    綜上,泰和縣某置業有限公司逾期辦證構成違約,依法應承擔違約責任,應按合同約定按已付房價款的3%計算向張三肖四支付逾期辦證違約金。



    律師評析

    在民事法律行為中,合同雙方主體依照合同約定履行合同義務,一方面,這是誠實信用原則的基本體現,另一方面,這也是市場經濟健康有序發展的必然要求。特別是在關系民生的商品房銷售領域,商品房出賣方更應該嚴格依據《商品房銷售合同》的相關約定,依法依約履行及時交房、及時辦證的義務。當出現開發商逾期交房、逾期辦證的情形后,在雙方協商無果的情形下,業主可以通過訴訟來依法維護自身的權益。


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    劉臣

    江西一泓律師事務所

    專職律師

    Tel:15079760545

    贛州市律協金融證券保險專業委員會委員、瑞金市作家協會會員、國家一級圍棋裁判員。曾擔任太平洋保險公司法律顧問,參與過企業破產管理、政府征地拆遷及銀行信貸盡職調查等非訴業務,辦理機動車交通事故責任糾紛、提供勞務者受害責任糾紛、商品房銷售合同糾紛、公司股權糾紛等案件百余起。

    擅長領域:侵權糾紛、商品房銷售合同糾紛、各類民商事合同糾紛等。


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