• 房貸還款方式如何選擇?等額本金還是等額本息?
    • 資訊類型:置業指南  /  發布時間:2021-10-17  /  瀏覽:153 次  /  

    這段時間,全球經濟都不行,我不少朋友手上有點現金,但又擔心貨幣貶值,可奈何沒有更優質的標的物,所以又重新把眼光盯回樓市的情況,說到貨幣貶值的問題,我們今天就聊聊房貸中的兩種貸款方式,很多朋友也私下也經常問我,如何選擇,等額本息和等額本金,哪一種更適合。


    這兩種還款方式,一字之差,但差距卻不小,對于很多第一次買房的人來說,往往都舉棋不定,不知如何選擇,只能問度娘了;


    兩種還款方式最直觀的體現為:等額本息還款金額每月是固定金額;等額本金每月還款金額有多到少,逐月遞減


    下面我們舉例貸款50萬元,按揭30年,利率為基準利率4.9%為例,不上浮也不下浮。

         a、等額本息:貸款50萬元,還款總額95.53萬元,支付利息45.53萬元,每月月供一樣為2654元。


         b、等額本金:貸款50萬元,還款總額86.85萬元,支付利息36.85萬元,每月月供遞減。

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    明賬目上來看,等額本息要比等額本金多支付86787.27元利息。看到這個數據,很多人就會說,數據在那里,等額本金法就是省錢,貸款金額一樣,利息少支付了。


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    大家仔細看一下,采用等額本息法的特點是每個月還款額固定,在第一個月的2653.63元里,利息2041.67元,本金611.97元。


    但到第360月,你每個月還是還款2653.63元,但是其中本金2642.84元,利息僅為10.79元。 


    采用等額本金法,每個月固定還本金1388.89元,利息將逐漸減少,第一個月應還利息2041.67元,故第一個月應還房貸總額為3430.56元。


    曾經很多文章都說,等額本息會多交幾萬、幾十萬的利息,房貸用等額本金更好,真的是這樣么?


    首先:你得問自己,是不是想充分利用銀行的資金,自己只付收款,剩余月供。

    其次:是不是想用的越久越好,自己的壓力越小。


    想清楚這2個問題,后面就的容易理解了,等額本金和等額本息的利率是一樣的,他們倆最大的區別,在于等額本金,你前期還款較多,僅此而已。


    首先,我們仔細對比上表發現,不管你是等額本金法還是等額本息法,只影響你每個月還的本金數量,而不會影響你還款的利息,你還的利息是一樣多的。


    你會說,不對吧,等額本金法每個月應還的利息很明顯是在迅速減少,上面表格上顯示的很詳細、很清楚。


    別急,你再仔細看看,兩種還款方式,第一個月需要償還的利息都是2041.67元,但是隨后等額本金法應還的利息在迅速減小,為什么呢?


    因為在第一個月,兩種辦法所占用的本金,都是50萬整,所以他們當月應還利息的金額都是50萬*4.9%/12=2041.67元。


    但是第一個月,等額本金法額外還了1388.89元的本金,而等額本息法,只還了611.97元的本金。


    從第二個月開始,等額本息法占用銀行的本金就變多了,隨著時間的推移,它額外占用的銀行本金,會越來越多。


    你占用了更多的銀行本金,利率一樣的情況下,你應繳的利息當然應該變多。每一期你應繳納的利息,都是你當期占用本金*利率,等額本金和本息均是如此。


    但是我之所以找銀行貸款買房,就是因為我沒錢啊,我要是有錢我還貸款干嘛。至少90%以上的普通人,都希望占用更多的銀行本金,越多越好。


    如果能永久占用銀行的本金,每期只還利息不還本金,做投資的人最喜歡這樣的貸款,那簡直太爽了。現在很多商業貸款就是先利息后本金,但這個利息遠遠比房貸高,貸款年限遠遠沒有房貸時間長,一般是1-5年。


    房貸利率,是絕大多數人一輩子能借到最低利息的貸款了(除開助學貸款和近幾年的扶貧類貸款)。


    出于這種思維考慮,那我們當然更傾向于選擇等額本息法,因為這種辦法前期償還的本金極少,貸款買房的人群,絕大部分,都是現在沒錢,未來有錢。


    30年前100元,可以買一頭豬,和現在的100元只能買幾斤豬肉。等額本金法很明顯有頭重腳輕的趨勢,并不是普通工薪層合理的資金分配方式。


    綜上,占用銀行的本金越多,應還的利息越多,但是銀行承擔的風險和成本也越大,所以大家是公平交易。


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