• 官媒定調房產稅,試點加速,房價會暴跌嗎
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2021-10-25  /  瀏覽:155 次  /  

    房產稅試點加速

    前幾天,《求是》雜志刊登了一篇文章,其中提到:“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作”。

     

    房產稅這事,基本是年年提。中文博大精深,我們單純從字面上來翻譯下官方語言。“積極穩妥推進房地產稅立法和改革”。所謂“積極”,大意是說這事接下來得準備辦,態度上要積極,不是擱置在一邊完全不管。所謂“穩妥”,是說這事牽扯方方面面,動靜大,容易引起事端,步子不能邁大了。做好“試點”,牽扯利益太大,影響太大,不宜一下子全面鋪開。

     

    其實,類似的提法,今年就有好幾次了。

     

    4月7日,財政部稅政司司長王建凡在國新辦發布會上表示,下一步,將健全以所得稅和財產稅為主體的直接稅體系,逐步提高直接稅占稅收收入比重。進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度,積極穩妥推進房地產稅立法和改革。消息一出,又一批自媒體或個人大喊:房產稅要來了,持有多套房產的人要糟了,趕緊拋盤吧。

     

    5月份,幾大部委開會,討論房地產稅。按照官方媒體報道,財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、稅務總局在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會,聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。按照磚家們的說法,這次幾大相關部委聯合召開座談會,釋放了一個很明顯的信號,接下來有可能先于立法開展房地產稅試點。磚家們認為,中國現在具備了房地產稅改革試點的需求與條件。隨著越來越多的城市房地產逐步轉變為存量市場,房產增長速度變慢,賣地收入會越來越少。對于長期以來習慣了賣地收入的部門,估計難以容忍賣地收入減少。因此,專家們認為,有個香餑餑開發潛力巨大,會創造大量收入:從持有環節收取房地產稅

     

    到現在,房產稅已經成了狼來了,喊一遍的時候你信,這無可厚非;喊兩遍了你也信,說得過去;現在都已經喊了十遍八遍了,依然在穩妥推進中。啥時候狼才能真的來,現在估計沒人可以給出一個時間表。


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    房產稅能降低房價嗎

    房產稅這事,關注的人很多,無房的空軍熱切關注,持有多套房的人也密切關注。每逢重大會議,只要一提房產稅,空軍馬上高潮,多軍立即瑟瑟發抖。空軍高興,因為按照他們的認知,只要出臺房產稅,就會對樓市形成劇烈的打擊,房價就會飛流直下三千尺。多軍發抖,是因為房產稅被傳的威力無邊,持有多套房的人擔心一出臺房產稅政策,萬一房價真跌了呢?

     

    在房產領域,空軍和多軍,是完全不同的兩個物種,卻難得在房產稅這個問題上,找到了共同點:都擔心房產稅導致房價下跌

     

    不只是空軍、多軍,有些專家學者也時不時跨界點評下房產稅,認為“一稅解千愁”。好像只要出臺房產稅,樓市的各種問題就能馬上解決了一般。專家尚且如此考慮這個問題,所以,也就難怪普通人會被房產稅三個字震懾住了。

     

    這個問題,我們可以從宏觀層面談,也可以從微觀方面說。宏觀方面,稅收政策能夠成為調控房地產的手段嗎?微觀方面,房產稅會導致房價上漲或下跌嗎?

     

    先看第一個問題,稅收政策能否調控房地產?這個問題,答案是肯定的。稅收政策顯然可以在調控房地產的過程中發揮重要作用。比如最開始,二手房交易沒有所謂的增值稅,這是后來加上。賣房時的個人所得稅,一開始也沒有,也是后來開始征收的。這些政策,對房地產調控,肯定可以發揮作用。最直接的,賣房征收個人所得稅,如果房子售價高,原價低,那賣家就得交一筆巨額所得稅。所以,遇到這種情況,得想方設法把房子的賣價調低,降低個人所得稅。售價降低還有一個重大影響,降低杠桿水平。買方要想多貸款,就得提高銀行評估價,評估價越高,需要交的稅就越高。

     

    不管是針對開發商征收的稅,還是針對買房人、賣房人征收的稅,本質上都是ZF介入市場,以稅收為工具,調控房地產。往往一項房產相關的加稅政策出臺后,房價會迎來一波下降。所以,這也是為什么空軍也好,多軍也罷,對房產稅這個“大殺器”,心有余悸的重要原因。

     

    房產相關的調控政策,在什么時候威力最大?答案是政策出臺后不久那段時間。時間一長,市場慢慢適應政策,就會產生抗藥性,政策效果不再那么明顯,反應開始逐步失靈。這也是為何有了增值稅、契稅、個稅,樓市上房產的價格依然持續不斷上漲的重要原因之一。

     

    類似黃宗羲定律,最近幾年,房產相關的調控政策,基本只會增加、強化,不會減少、弱化。每增加一道稅,就增加一層交易成本。

     

    從這個角度講,空軍實在也沒什么值得興奮的,只要空軍買房,同樣得面臨交易成本增加的現實情況,不會因為空軍,稅費成本可以優惠一點。

     

    不要以為“房產稅”出臺就是靈丹妙藥。是藥三分毒,任何政策都有利有弊。以房產稅為例,征的少了,似乎起不到任何作用;征的多了,很容易操作過火,導致大家不敢買房置業,光交稅都交不起。這個藥方,如果使用不當,開錯了藥,不僅于事無補,反而壞事。

     

    第二個問題,從微觀層面看,房產稅出臺后,房價就會降低嗎?這也是想當然的YY。看任何一次會議文件的表述,似乎從來沒有提過要通過征稅把房價打下來。多年來的文件里,強調的最多的是房地產市場穩定健康發展。房價暴漲,這不是穩定健康發展;房價暴跌,也不是穩定健康發展。所以,空軍說出臺房產稅,是為了讓房價暴跌。這不是大白天說夢話,黃粱一夢嗎?

    從現實中政策的執行效果看,拉長時間,任何一項新增加的稅,最終都沒有阻止房價上漲,反而被房價上漲大勢碾壓了過去。


    上海房產稅試點了十年,房價漲的挺歡快,去年到今年,漲幅比北京兇猛的多。另外一個城市重慶,最近的房價同樣很歡快。

     

    再者,對持有環節征收重稅的美帝,房價上漲的勢頭不國內更厲害。如果有了房產稅,房價就成了阿斗,那今天的美帝,早已遍地是低價房。這種好事,腦袋里YY一下還可以,嚷嚷出來以為房產稅真的會把房價打趴下,那就是暴露智商了。


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    房產稅試點效果如何

    去年12月份,財長劉昆就曾在人日寫發了一篇文章專門談房地產稅。按照財長文章的說法,房地產稅要遵循“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,積極穩妥推進房地產稅立法和改革,建立健全個人收入和財產信息系統。財長的說法還是“立法先行”。時隔半年之后,四大部委聯合開會,談房地產稅試點。似乎意味著,全局的推進可能手續繁雜、曠日持久,但是要開展試點,似乎容易一些。

     

    然而,如果要大張旗鼓的征稅,需要立法通過才行,房地產稅改革喊了很多年了,雷聲大、雨點小。光立法程序走完,都是一個漫長的過程,更不用說接下來還得全國推行。怎么破呢?我們有一個中國特色武器:試點,房地產稅改革試點。既然是試點,那就只需要一塊地方,無需太大范圍,自然不用經過繁瑣的立法程序。對于首批試點城市,專家們說:深圳、海南先行先試

     

    其實,房地產稅試點早就開始了。十年前,即2011年,國內選了兩個直轄市作為房地產稅的試點城市:上海和重慶。我們以上海為例,看下房地產稅的內容。

     

    2011年時,上海發布了房地產稅通知,即《上海市人民政府關于印發〈上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法〉的通知》。此后,這則通知又經過延期,目前依然在執行中。

     

    梳理一下通知之后,魔都房產稅核心點有這么幾個:

     

    其一,家庭住房套數。也就是說房產稅按照家庭房產計算,所謂家庭,包括夫妻雙方,也包括未成年子女。對于合買房子的家庭,房子按比例分別算到每個家庭。

     

    其二,計稅價格核定標準。應稅住房,按照市場交易價格。市場交易價格千變萬化,顯然不是按照每套房子的價格。比如北京,會有一個二手房交易納稅的指導價。房產計稅價格,多半也是類似的方法。

     

    其三,每人免征面積60平米。房產稅不是對每個人都征收,也不是對每套房子都征收。每人有60平米的免征稅使用面積。也就是如果一個三口之家,只要房子總面積不超過180平米,那就沒有房產稅。在魔都,人均居住面積高于60平米的家庭,絕對數量不會太高。即使人均面積超過了60平米,征收對象也只是超出部分面積。

     

    其四,免征情況。對于房屋被征收或者拆遷得到的房子,以及宅基地置換試點獲得的房子,免征房產稅。

     

    當然,這次重提房地產稅試點,政策上跟十年前相比,估計會有所不同。

     

    現在一提到房產稅,很多人的第一反應就是:房價要暴跌了,炒房客要慘了。聽起來房產稅主要是為了打擊炒房客一樣,是房產調控政策的一個打手而已。房產稅屠龍寶刀一出,房價立馬跪倒認慫,乖乖下降。

     

    這是一種誤解。房產稅可能會起到調節房價的作用,但以為有了房產稅,房價就不漲了。持有這種觀點的人,套用一句老話,就是:Too young, too simple! Sometimes Na?ve

    房產稅試點,可能會比預想的快,也可能會比預想的慢。不管快也好、慢也罷。幾乎可以百分百肯定,絕大多數城市家庭的人均居住面積,不會超過60平米。對于家庭人均面積不超過60平米的人而言,房產稅是一件毫不相關的事情

     

    我們換個角度,原來早在十年前,國家給大家制定的居住標準就是人均60平米。兩大一小的三口之家,那就是180平米。每個人趕緊算算,你現在的居住面積,達到國家征稅標準了嗎?

     

    如果沒達到,那得好好努力,爭取早日達到房產稅征收面積的及格線

    以上文章來源于長鯨說房 ,作者天涯鴻客


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