• 2021年1-9月瑞金市房地產市場形勢分析報告
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2021-11-08  /  瀏覽:1579 次  /  


          據悉,1-9月,我市房地產市場發展基本實現預期目標,開發投資、銷售面積等主要指標均保持增長,面對市場良好發展形勢,我市始終堅持“房住不炒”定位,認真落實“三穩”工作目標,進一步加強了市場監管,總體保持了市場的平穩運行。


           一、市場運行情況

         (一)開發投資持續增長。1-9月,完成房地產開發投資14.58億元,同比增長4.52%,與2019年同期增長5.5%;施工面積74.54萬㎡,同比增長7.22%;其中新開工面積38.65萬㎡,同比增長2.44%;竣工面積71.66萬㎡,同比增長53.55%。


          (二)住宅銷售增幅明顯。1-9月,銷售商品房總面積50.02萬㎡,同比增長33.46%,與2019年同期增長44.36%;其中銷售住宅3719套,同比增長70.99%,面積47.05萬㎡,同比增長68.16%,銷售金額31.94億元,同比增長73.21%。銷售非住宅464間,同比增長-59.58%,面積2.97萬㎡,同比增長-68.74%,銷售金額2.47億元,同比增長-47.45%。


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          (三)市場供給相對減少。1-9月,辦理商品房預售45本,批準預售面積43.22萬㎡(其中住宅面積38.12㎡,3063套),同比增長-5.69%,與2019年同期增長-4.97%。


          (四)供地節奏明顯放緩。1-9月,我市出讓商住用地2宗,成交面積5.96萬㎡(89.45畝),較上年同期同比增長-78.89;出讓總價20310萬元,溢價率1.5%。


          (五)住房均價基本穩定。1-9月,我市新建商品住房銷售均價為6789元/㎡,較上年同期同比增長2.99%。其中9月份住房銷售均價為6663元/㎡,環比增長-1.01%,總體略有回落。


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            二、主要存在問題

          (一)庫存總量仍然較大。截止9月底,我市新建商品住房庫存為3441套,面積44.77萬㎡,去庫化時間約10個月;非住宅(含商鋪、非住宅類公寓)庫存面積約44.58萬㎡,去庫化時間48個月。市場庫存總量仍然較大,特別非住宅去庫化壓力較為嚴峻。


          (二)部分樓盤風險待解。近年來,受宏觀經濟形勢和樓市調控政策的影響,在企業經營理念、內部管理、資金實力的多種因素的作用下,我市出現了多個風險樓盤,特別是站前商業廣場項目股權重組,農產品交易中心項目逾期交房等問題還未得到全面化解,目前化解進度相對緩慢,購房戶意見較大,負面情緒此伏彼起,維穩壓力巨大。  


          (三)地下車位滯銷嚴重。經調查,我市地下車位滯銷嚴重主要原因是開發企業對繳交地下空間用地使用權出讓金的問題意見較大,開發企業要繳交少則幾百萬,多則上千萬的出讓金后才能辦理產權初始登記后再進行銷售,讓企業不堪重負,長此以往必將引發嚴重矛盾和問題。目前我市只有錦繡東方1個項目辦理了地下車位現售備案,大部份項目采用租賃的方式出租地下車位,租用率不到20%。


          (四)征遷問題推進緩慢。近年來,政府為加快開發項目用地范圍內的征遷問題處理,做了大量工作,也解決了不少房屋征遷遺留問題,但仍有少數項目的房屋征遷工作推進緩慢,拖延了項目開發時序進度,增加企業開發成本,打擊了企業的投資信心。目前碩豐中心等項目用地范圍內的房屋征遷問題仍未得到解決。


           三、市場預測判斷

          在房地產市場整體調控不放松前提下,穩定房地產開發投資和銷售至關重要,差別化調控和保障合理購房需求仍是未來房地產調控的基本措施,影響房地產市場的重要因素依然是政策、土地、人口和產業。未來應注重在住房產品的多元化、品質提升、功能完善、綜合配套等方面多做文章,在加快城市化進程、加快重點項目開工、加速產業集聚、提升城市吸納力、影響力、幅射力方面下功夫。從目前銷售情況看,我市商品房銷售市場呈現“溫和”狀態,傳統旺季“金九銀十”熱度不高,購房需求有所減少。預計第四季度開發投資、新開工面積等主要指標將繼續保持增長;商品房銷售方面,將繼續維持當前的銷售態勢,短期內成交量不會出現太大的波動,預計將會小幅回落;房價方面,在市場總體大環境不變的情況下,不會出現大起大落現象,預計將延續平穩走勢。


           四、當前應對措施

          (一)啟動棚改項目消化庫存。目前我市可售商品房庫存量(含非住宅)約90萬㎡,仍處于高位,解決好庫存問題變得非常緊迫。建議往年棚改已簽協議項目加快資金籌措節奏,盡快發放征遷資金,盡快啟動2021-2023年三年棚改計劃,因地制宜加大棚改貨幣化安置比例,適當提高貨幣安置補償標準,引導和鼓勵項目被征遷人到房地產開發項目自主購房。


          (二)加強樓盤風險防控監管。一是加強市場防控和監管。加大對商品房預售資金的監管和違法違規行為的核查力度,特別是投訴集中、媒體曝光的企業和項目;二是著力建立信用信息管理制度,實行信用普評,將實力不濟、失信的企業逐步淘汰市場;三是加強對易引發信訪維穩問題項目的重點防控,特別密切監控資金高周轉、金融高杠桿、快速擴張型房地產集團公司的經營風險。加大力度緊盯項目規劃執行、工程質量、廣告宣傳、資金監管、抵押貸款、交付行為等關健環節,形成合力防范風險;四是用法治的思維厘清重大風險樓盤狀況,匯同法院等司法部門通過司法途徑促問題解決。


          (三)破解地下車位滯銷局面。考慮到目前地下車位滯銷的現實和企業先行墊付資金的壓力,一是不動產登記部門要盡快優化《瑞金市地下停車位(庫)不動產登記暫行規定》,呈報政府批準出臺,爭取之前取得國有土地使用權經批準建成的地下停車位(庫)項目在轉移登記環節按每個車位繳交地下空間土地出讓金的規定得到早日實施;二是加強小區內道路的消防通道管控,有條件的小區嚴格落實人車分流措施,減少或取消小區地上車位設置;三是借鑒贛州市中心城區及周邊部分縣市做法,盡快啟動城市道路停車位停車智能計費工作。


          (四)優化開發市場營商環境。針對目前項目用地范圍內房屋拆遷等遺留問題推進緩慢的問題,建議由市領導及相關鄉鎮、職能部門組成開發項目征遷遺留問題工作隊,做好項目用地內征地拆遷遺留問題的處置工作。分項目列出時間表,盡快解決項目用地范圍內征遷遺留問題,并優先保障開發項目征遷資金。

         

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